Le crédit immobilier

LE CRÉDIT AMORTISSABLE

La très grande majorité des prêts octroyés par les banques sont des prêts amortissables : chaque échéance de remboursement d'emprunt se compose d'une part, des intérêts calculés sur le capital restant dû en début de période et d'autre part, de l'amortissement du capital emprunté.


Les modes d'amortissement les plus pratiqués prévoient un remboursement progressif du capital avec des échéances constantes, la part d'intérêts décroît alors que la part de capital remboursé augmente au fil du temps. Le remboursement peut aussi être constant ou linéaire avec des échéances dégressives, la part de capital remboursé est identique sur toute la durée du prêt alors que les intérêts - calculés sur le capital restant dû - diminuent progressivement.


L'emprunteur doit commencer à rembourser le prêt souscrit dès que celui-ci est débloqué à moins de mettre en place un différé, deux types sont possibles :

  • Différé partiel : pendant la période de différé, l'emprunteur règle uniquement les intérêts calculés sur le capital emprunté.
  • Différé total : l'emprunteur ne commence à rembourser le capital et à payer les intérêts qu'à l'issue du différé, le capital sera ensuite augmenté des intérêts qui auront couru pendant cette période.
     

 

LE CRÉDIT IN FINE

Le prêt in fine est un contrat pendant la durée duquel l'emprunteur ne rembourse que les intérêts du prêt et les primes de l'assurance emprunteur. Le capital emprunté doit quant à lui être remboursé au terme, dans son intégralité.

L’emprunteur va donc constituer une épargne (sur un support assurance-vie par exemple) pendant la durée du contrat, épargne qui sera nantie au profit de la banque et qui servira donc au remboursement. En principe, ce type de prêt est utilisé pour l’acquisition de biens locatifs et n’est accordé que sur une durée maximale de 15 ans.


Quels sont les intérêts pour l'emprunteur ? Ils sont multiples :

  • L'assurance emprunteur protège les héritiers à double titre : en cas de décès de l'emprunteur au cours du prêt, l'assurance rembourse le prêt et ainsi, les héritiers peuvent récupérer l’épargne constituée.
  • La déductibilité des intérêts d'emprunt et primes d'assurance des revenus imposables permet à l'emprunteur d'obtenir un avantage fiscal appréciable.


 

LE PRÊT RELAIS

Près de la moitié des acquéreurs d'un bien immobilier souhaitent revendre un autre bien pour réaliser leur nouvel achat en utilisant notamment le produit de la vente. Le hic : difficile de faire coïncider parfaitement ces 2 événements. Bonne nouvelle : les institutions de crédit ont mis au point des montages spécifiques pour parer à ce problème de décalage de trésorerie.

Le prêt relais est un contrat de crédit à court terme : la banque consent au vendeur une avance partielle sur la vente future de son bien pour payer sa nouvelle résidence. Cette avance (de 50 à 80% de la valeur du bien mis en vente) est généralement octroyée pour une durée qui varie entre 12 et 24 mois. Dès lors que le premier bien est vendu, l'emprunteur rembourse les fonds avancés, sans pénalités de remboursement anticipé.

Le prêt relais permet ainsi de ne pas manquer l'opportunité d'un nouvel investissement tout en vous laissant le temps de vendre un bien déjà possédé dans de bonnes conditions.

 

 

LA VENTE EN CASCADE

La vente en cascade peut être une véritable solution lorsque l’on souhaite acheter un bien en se servant des fonds acquis par la vente d’un autre. En principe, lorsque les fonds d’une vente doivent servir à l’achat d’un futur bien, l’utilisation d’un prêt relais est nécessaire. Cependant, lorsque par exemple, il n’est pas possible d’obtenir ce prêt relais, la vente en cascade peut être une véritable solution miracle pour l’achat de votre bien. Ainsi, la vente et l’achat de vos biens sera concomitante et vous n’aurez besoin que d’un prêt immobilier classique afin de financer le reste de votre investissement.

Tout d’abord, il s’agit de mettre en vente votre bien, il est essentiel de connaître le marché immobilier et de déterminer le juste prix de votre actif afin d’optimiser la vente de ce dernier. Pour cette opération et pour la suite de votre démarche, nos conseillers en gestion de patrimoine peuvent vous accompagner. Ensuite, une fois que vous avez trouvé la perle rare, il sera nécessaire d’insérer une condition suspensive dans le compromis afin de sécuriser l’opération.

Pourquoi insérer une telle clause ? Cela vous permettra, comme pour un prêt, de n’acheter le bien qu’à la condition que vous parvenez à vendre votre propriété dans un délai prédéfini. Cette clause vous permettra de ne pas vous enfermer dans un achat alors que vous ne disposez pas des fonds nécessaires. Une fois l’opération sécurisée, les signatures des actes de vente et d’achat peuvent se dérouler en une seule et même journée.

Un achat immobilier est une étape de vie importante et peut s’avérer déterminante dans la constitution de votre patrimoine, Wealth A7 peut vous accompagner dans les différentes étapes de votre achat, du financement de votre projet à la remise des clés, contactez-nous !

 

Financement de SCPI

Investir en SCPI, qu’est-ce que c’est ?

Acquérir des parts de Société Civile de Placement Immobilier signifie acheter de l’immobilier de manière indirecte. Une société de gestion investit dans de l’immobilier et vous reverse les loyers qu’elle perçoit sous forme de dividendes mensuels ou trimestriels. Ce type d’investissement permet d’être propriétaire à moindre coût. La société de gestion s’occupe donc de la gestion locative, vous n’avez rien à faire !

Une SCPI est un placement financier qui se doit d’être agréé avant sa commercialisation.

Lorsque vous souhaitez investir dans de l’immobilier en direct, vous assumez pleinement les risques de gestion comme la vacance locative. Une SCPI a pour objectif de mutualiser ces risques en diversifiant la zone géographique des biens et leur secteur d’activité.  

 

Pourquoi investir dans une SCPI à crédit ?

Concernant les SCPI il y a deux modes d’acquisition : au comptant et à crédit. Ces différents modes répondent à une demande particulière et à des besoins différents. Le financement d’une SCPI à crédit permet de se constituer un patrimoine immobilier en profitant d’un effet de levier important et d’un faible effort d’épargne. En effet, l’effet de levier permettra d’obtenir un capital plus important tout en utilisant les loyers de la SCPI afin de rembourser le crédit en question. La charge du crédit sera donc en partie financée par la SCPI et votre effort d’épargne sera minimisé.

La SCPI finançable peut rentrer dans plusieurs stratégies d’investissement, elle peut être notamment la solution afin d’acquérir un patrimoine immobilier avec une capacité d’emprunt plus accessible et une gestion dont vous n’avez pas à vous occuper. De plus, afin de préparer une retraite, la SCPI finançable conservera vos liquidités tout en obtenant un plus grand nombre de parts et ainsi un complément de revenus plus important pour votre retraite !  

Enfin, si vous souhaitez un jour terminer l’emprunt afin de percevoir en totalité vos loyers, il sera toujours possible de céder une partie de vos parts de SCPI afin de solder votre emprunt. Cependant, l’intérêt d’une SCPI est d’investir sur le long terme, l’horizon de placement se situe entre 10 et 12 ans, il sera donc judicieux d’attendre cette durée si vous souhaitez mettre fin à votre emprunt.

 

Les types de SCPI finançables

Tous les types de SCPI peuvent être finançables :

  • SCPI de défiscalisation : ces SCPI ont pour but de s’inscrire dans un dispositif de défiscalisation comme le dispositif Pinel. Ainsi, vous disposerez des mêmes avantages fiscaux que si vous aviez acheté ce bien en direct.
  • SCPI de capitalisation : ce placement a pour objectif principal la plus-value et non les dividendes. La société de gestion distribuera peu de dividendes afin d’augmenter la valeur de chaque part et ainsi de dégager une plus-value à la sortie.
  • SCPI de distribution : ces SCPI sont créées pour distribuer ! Les loyers sont reversés sous forme de dividendes afin de vous procurer des revenus complémentaires.

 

Comment ça marche ?

La SCPI à crédit se finance comme un crédit classique auprès de divers organismes de financement. Il est nécessaire que l’emprunt coïncide avec la capacité de l’épargnant. Un portefeuille de SCPI sera ensuite choisi afin de diversifier l’investissement, ce dernier doit être en adéquation avec les intérêts et les besoins de l’investisseur. Le crédit en question peut être un prêt amortissable classique ou un prêt in fine. Il est possible d’insérer un apport, bien qu’il soit préférable et possible de financer à 100% son achat de parts, cela vous permettra d’allouer votre apport à d’autres supports afin de diversifier votre épargne.

 

Crédit conso ou crédit immo ?

Il est possible de souscrire un crédit affecté ou un crédit immobilier afin de financer l’achat de parts de SCPI.

          Crédit à la consommation

Le crédit à la consommation est possible jusqu’à 75 000€. Le crédit sera dans la majorité des cas affecté à l’achat des parts. L’avantage est que si ce crédit est affecté la fiscalité sera toujours intéressante et vous pourrez déduire les intérêts de vos revenus fonciers. Cependant, les taux du crédit à la consommation peuvent être moins attractifs et une assurance, même si elle n’est pas obligatoire, peut être demandée.

 

         Crédit immobilier amortissable

Ce mode de crédit reste le plus courant, c’est un prêt immobilier classique avec des mensualités tous les mois comportant d’une part le capital à rembourser et d’autre part des intérêts, ces derniers étant souvent calculés sur le capital restant dû. Ce mode de financement est le plus courant pour le financement des SCPI.

 

          Crédit immobilier In fine

Dans ce cas, l’épargnant rembourse tous les mois l’assurance et les intérêts de l’emprunt, le remboursement du capital emprunté se réalisera à la fin de la durée du crédit. Comment rembourser le financement à la fin du prêt ? Plusieurs choix s’offrent à l’investisseur, la plupart du temps, une somme prédéfinie devra être placée sur une assurance-vie et sera adossée au crédit, la banque ayant besoin d’une garantie. A l’échéance, l’investisseur pourra soit utiliser son épargne afin de rembourser le capital soit vendre certaines de ses parts. La dernière méthode implique que l’investisseur s’expose au risque de liquidité des biens immobiliers.

 

Une fiscalité intéressante

Si les loyers de votre SCPI seront imposés comme des revenus fonciers classiques, vous pourrez entièrement déduire les intérêts de votre emprunt !

 

Envie d’investir ? Le financement de parts de SCPI vous permettra d’agrandir votre patrimoine tout en préservant vos disponibilités, nos conseillers en gestion de patrimoine peuvent vous accompagner dans cet investissement immobilier, contactez-nous pour plus d’informations !

Le rachat de crédit

Au cours d’une vie, il est naturel de recourir au crédit afin de financer des dépenses trop importantes. Rapidement votre reste à vivre peut être imputé par des crédits de différents organismes, qui ont des taux différents, des mensualités différentes et des durées différentes. Finalement, chaque mois, vous pouvez être prélevé à plusieurs dates et il peut être difficile d’organiser son épargne.

 

Pourquoi ?

Le regroupement de crédit peut être une solution lorsque votre reste à vivre devient trop imputé par vos charges d’emprunt ou lorsque vous souhaitez investir dans un nouveau projet mais que votre capacité d’endettement, limitée à 33%, est atteinte.

 

Comment ça marche ?

Le rachat de crédit est un mécanisme simple, il s’agit de regrouper tous vos crédits en un seul tout en les renégociant. Ainsi vous aurez un taux unique d’emprunt et vous n’aurez plus besoin de faire attention à la date de chacune de vos mensualités. De plus, les durées seront rassemblées dans l’objectif de trouver celle qui correspond à votre situation et qui vous permettra d’augmenter votre reste à vivre et votre capacité d’endettement. Evidemment, le regroupement de crédit occasionne des frais, car souvent, les crédits sont regroupés et la durée est allongée.

Enfin vous n’aurez plus besoin d’avoir plusieurs assurances, un seul emprunt signifie une seule assurance !

Exemple : un couple est endetté avec plusieurs crédits de durées plutôt courtes mais  différentes. Leur endettement se trouve à 29%. Le couple souhaite néanmoins investir dans un locatif dans l’objectif de se constituer des revenus complémentaires à la retraite. Le problème est qu’en ajoutant un autre emprunt, l’endettement du ménage dépassera les 33%. Dans ce cas, il s’agira de regrouper tous les crédits en un, dont le crédit du bien locatif, et d’allonger la durée de financement. Cela permettra d’étaler les crédits existants et ainsi d’avoir des mensualités plus faibles, cela laissera de la place pour un nouvel investissement !

Le regroupement de crédit permet de retrouver une capacité d’épargne et d’emprunt grâce à l’allègement de vos mensualités. Si vous êtes intéressé(e), contactez-nous!

 

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