Le Déficit Foncier

Le déficit foncier ou comment faire fondre votre base d'imposition

Vous percevez des revenus locatifs sans vraiment en profiter car vous devez payer plus d'impôt et les cotisations sociales ? Effacez ces revenus de vos impôts grâce au déficit foncier : vous investissez dans l'ancien, votre impôt finance les travaux et vice versa !

Le principe : un déficit foncier est généré lorsque les charges déductibles fiscalement d'un investissement immobilier sont supérieures aux revenus fonciers perçus. Attention : seules les dépenses correspondant à des travaux d'entretien, de réparation, d'amélioration ou de rénovation sont déductibles (les dépenses de construction et d'agrandissement sont exclues).

Un tel déficit peut ensuite être imputé sur les revenus imposables du propriétaire bailleur (personne physique ou SCI / SCPI soumise à l'IR), dans certaines limites et sous certaines conditions.


 

A qui cela peut-il profiter ?

  • Aux contribuables qui bénéficient de revenus fonciers et qui vont pouvoir rénover leur patrimoine et réduire leurs revenus fonciers imposables.
  • Aux contribuables fortement imposés sur le revenu qui pourront utiliser la déductibilité des revenus fonciers de leur revenu global dans les limites autorisées.


Déduction et limites : le déficit est en premier lieu imputé sur les autres revenus fonciers réalisés par le contribuable - sans limite de montant, puis sur le revenu global à hauteur de 10.700 € par an (l'année des travaux). La fraction du déficit qui excède 10.700 € ou qui résulte des intérêts d'emprunt (y compris frais accessoires et assurances) est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Cet excédent ne peut pas augmenter les déficits fonciers des années suivantes imputables sur le revenu global. En revanche, si le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable (limité à 10.700 €), un déficit global est constitué et est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes.


 

L'imputation du déficit foncier sur les revenus fonciers diminue à la fois l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. S'agissant d'une diminution du revenu imposable, et non d'une réduction d'impôt, le déficit foncier avantage les contribuables les plus fortement imposés.


 

Depuis le 1er janvier 2013, les réductions d'impôt et les crédits d'impôt sont plafonnés à 10.000 € par foyer et par an. C'est ce que l'on appelle le plafonnement des niches fiscales. L'imputation du déficit foncier sur les revenus fonciers, puis sur les revenus globaux dans la limite de 10.700 €, n'est comptabilisée ni comme une réduction d'impôt, ni comme un crédit d'impôt. Elle ne vient donc pas diminuer le quota des 10.000 € de réduction d'impôt maximum par an.


 

Précisions : au-delà des éléments déjà évoqués ci-dessus, il convient de retenir que les avantages du déficit foncier sont accordés en contrepartie de la location du bien immobilier concerné. Celui-ci doit être loué nu pendant au moins 3 ans à compter du 31 décembre suivant l'année d'imputation du déficit foncier. Le non-respect de cet engagement entraînerait la perte de l'avantage fiscal.


 

Par ailleurs, le mécanisme du déficit foncier ne s'applique pas au régime du micro foncier. Le régime du micro foncier est réservé aux contribuables réalisant moins de 15.000 € de recettes de location nue par an. Il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus locatifs, censé représenter l'ensemble des charges. Ce régime est simple mais implique de renoncer au bénéfice du régime du déficit foncier.

Loi Malraux

 UNE SOLUTION POUR LES CONTRIBUABLES FORTEMENT IMPOSÉS

Le dispositif Malraux permet de bénéficier d’une réduction fiscale de 30 % sur des travaux de réhabilitation d’un immeuble. Son objectif est de protéger le patrimoine immobilier en encourageant la rénovation d’immeubles anciens. En 2018, le dispositif a été étendu à 53 quartiers du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU). 
Depuis 1962, la loi Malraux vise à aider les propriétaires à protéger le patrimoine culturel privé, en proposant une réduction d’impôts sur les travaux engagés pour la restauration d’immeubles anciens. Ce dispositif s’applique aux sites patrimoniaux remarquables depuis 1977, aux quartiers anciens dégradés depuis 2009, et à 53 quartiers du nouveau programme national de renouvellement urbain, depuis 2018.


 

Les objectifs du dispositif Malraux :

  • Lutter contre l’habitat indigne
  • Redynamiser les quartiers anciens
  • Promouvoir une offre de logements locatifs diversifiée et de qualité
  • Encourager les investissements privés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville


Un avantage fiscal de 30 %
La réduction d’impôt se calcule selon les travaux engagés pour la réhabilitation. Elle permet de bénéficier d’un avantage fiscal de 30 %, jusqu’à 400.000 € dépensés en travaux pendant 4 années consécutives, au maximum.

Pour 100.000 € de travaux par an, pendant 4 ans > la réduction d’impôts sera de 120.000 €.


 

Les dépenses des travaux éligibles au dispositif Malraux sont celles payées jusqu’au 31 décembre 2019.

Loi Monuments Historiques

Les propriétaires d'immeubles protégés au titre des monuments historiques, agréés par le ministère des Finances ou labellisés par la Fondation du patrimoine peuvent, sous certaines conditions, bénéficier de réductions de l'impôt sur le revenu et de déductions de la TVA pour les sommes consacrées à la conservation de l'immeuble.


 

LES DÉDUCTIONS AFFÉRENTES À L'IMPÔT SUR LE REVENU

La part du coût des travaux à la charge du propriétaire sur un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques, agréé ou labellisé, est déductible à 100% des revenus soumis à l'impôt sur le revenu (sans limite de montant) lorsque le monument est ouvert à la visite.

Lorsque le monument n'est pas ouvert à la visite, la déduction s'élèvera à 100% de la part restant à la charge du propriétaire uniquement si les travaux sont subventionnés par l'État (50% si les travaux ne sont pas subventionnés par l'État).

Les autres frais (frais de gérance, rémunération des gardiens, dépenses d'amélioration, intérêts de dettes contractées pour la conservation du monument) sont déductibles à 100% si le monument est ouvert à la visite, à 50% dans le cas contraire.


 

L'imputation des travaux sur vos revenus vous permet de réaliser une économie d'impôt spectaculaire car elle est sans limite ! C'est la solution pour profiter de vos revenus élevés sans plier sous le poids de la fiscalité. Avec plus de 100 années d'existence, cette loi n'est pas seulement la plus ancienne, c'est aussi l'instrument de défiscalisation le plus puissant.

Un intérêt double : l'Etat y voit le moyen de rénover et protéger les biens classés monuments historiques ; les investisseurs y gagne l'opportunité d'acquérir des biens d'exception tout en gommant des revenus exceptionnels, allégeant ainsi considérablement leur pression fiscale.


Ce système est complété par une exonération des droits de mutation en faveur des propriétaires ouvrant leur monument au public. Les objets mobiliers classés bénéficient également d'un régime fiscal spécifique. La loi de finances pour 2009 a durci les conditions d'accès au régime fiscal des propriétaires d'immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, agréés ou labellisés : ceux- ci devront, pour pouvoir en bénéficier, conserver leur immeuble pendant une durée de 15 ans minimum. Par ailleurs, les immeubles détenus par une SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés et les immeubles devant faire l'objet d'une division de leurs espaces intérieurs devront recevoir un agrément du ministère du Budget après avis du ministère de la Culture pour accéder au régime fiscal spécifique.

Dispositif Denormandie

Voté dans le cadre de la loi de finances pour 2019, le dispositif Denormandie est un dispositif d'investissement locatif destiné à encourager la rénovation dans l'ancien. Il prend la forme d'une réduction d'impôt sur le revenu accordée aux particuliers achetant un logement à rénover dans un quartier ancien dégradé pour le mettre en location.

L'objectif est d'accélérer la rénovation des logements en mauvais état pour répondre aux besoins de logement des populations, dans la continuité du plan national de lutte contre le logement insalubre.

Le dispositif Denormandie est limité aux villes bénéficiaires du programme national Action cœur de ville. Ce plan fait référence à une convention de revitalisation sur 5 ans passée entre l'État et 222 villes moyennes pour redynamiser leur centre-ville.


 

Pour être éligible à la réduction d'impôt Denormandie, vous devez :

  • acheter un bien à rénover dans une des villes labellisées « Coeur de ville » entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021,
  • effectuer des travaux représentant au moins 25 % du prix du logement acheté (travaux améliorant la performance énergétique d'au moins 30% et réalisés par un professionnel certifié RGE ou au moins 2 des 5 travaux suivants : changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d'eau chaude, isolation des fenêtres),
  • mettre votre logement en location pendant au moins 6 ans,
  • louer votre logement en respectant certains plafonds de loyers et de ressources (idem que pour le dispositif Pinel).


Le calcul de la réduction d'impôt Denormandie s'opère à partir du prix de revient net du logement (limité à 300 000 €). Ce prix comprend l'ensemble des sommes débloquées pour acquérir le bien y compris les dépenses de rénovation. L'avantage fiscal est étalé sur la durée de location :

  • pour une période de location de 6 ans : réduction d'impôt de 12 % du prix de revient net,
  • pour une période de location de 9 ans : réduction d'impôt de 18 % du prix de revient net,
  • pour une période de location de 12 ans : réduction d'impôt de 21 % du prix de revient

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