Les SCI sont des structures très régulièrement utilisées dans le cadre des investissements immobiliers, que ce soit pour du locatif ou même dans le cadre de l’achat de la résidence principale.

Ce sont des sociétés civiles (à opposer aux sociétés commerciales) qui ont pour objet la détention et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI est donc directement propriétaire des biens qu’elle détient et les associés possèdent des parts sociales de la société.

Il existe deux types de SCI :

• Soit la SCI est fiscalement transparente, c’est-à-dire qu’il s’agit d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (communément appelée SCI à l’IR). Dans ce cas, si les biens immobiliers génèrent des revenus fonciers, chaque associé est imposé sur la part des revenus perçus, selon sa tranche marginale d’imposition à laquelle les prélèvements sociaux seront additionnés (17,2%)
• ​​​​​​​Soit la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (appelée communément SCI à l’IS). Dans ce cas-là, seule la SCI sera imposée à hauteur de 15%, 28% ou 31% selon les bénéfices générés.

Mais en cas de revente et de plus-value que se passe-t-il pour l’imposition de cette dernière ?

Pour rappel, une plus-value est réalisée lors de la vente d’un bien lorsque le prix de celui-ci au moment de la revente est supérieur au prix d’acquisition initial. Si tel est le cas, une imposition sera appliquée sur la plus-value réalisée.

Mais attention ! Cette imposition sera différente en fonction du régime fiscal de la SCI.

Dans le cadre d’une SCI soumise à l’IR, l’impôt appliqué est celui des plus-values des particuliers. Dans ce cas, il est possible d’ajouter au prix d’achat du bien certains frais engagés tels que les frais d’acquisition ou des frais de travaux. La comptabilisation de ces frais permet d’abaisser le montant de la plus-value réalisée. Une fois déterminée, la plus-value réalisée est imposée à hauteur de 19%. Toutefois, il existe des abattements en fonction de la durée de détention. Au-delà de 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d’imposition.

Aussi, s’il s’agit de la vente de votre résidence principale, la plus-value est totalement exonérée d’imposition quelle que soit la durée de détention. Toutefois, si elle est détenue au travers d’une SCI, il faut que les statuts de celle-ci précisent que la résidence est mise à votre disposition à titre gratuit pour pouvoir bénéficier de cette exonération.

Dans le cadre d’une SCI soumise à l'IS, l’impôt appliqué sera celui des plus-values des professionnels qui sera bien moins avantageux. Dans ce cas, la plus-value est alors calculée en fonction de la différence entre le prix de vente et la valeur comptable nette du bien.

Mais à quoi correspond la valeur comptable nette ?

L’une des particularités de la SCI à l’IS est qu’il est possible d’amortir l’achat de son bien immobilier. L’amortissement d’un bien permet de comptabiliser sa perte de valeur fictive liée à l’usure ou au temps. La valeur comptable nette correspond donc au prix d’acquisition du bien diminuée des amortissements pratiqués. Ces amortissements vont contribuer à augmenter la base imposable.

La plus-value réalisée sera ensuite intégrée au résultat de la SCI et imposée à l’impôt sur les sociétés qui sera de 15%, 28% ou 31% selon le résultat de la SCI.

De plus, contrairement à une SCI à l’IR, aucun abattement ne sera appliqué, quelle que soit la durée de détention du bien.

Afin de déterminer quel régime fiscal choisir lors d’un investissement via une SCI, il est essentiel d’établir une réelle stratégie patrimoniale et de se projeter sur du long terme. Toute notre équipe est à vos côtés pour vous conseiller au mieux en fonction de votre profil, de vos objectifs et de votre situation.

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