SCI et immobilier de rapport : IS ou IR ?

Le 21 janvier 2020

-    Quel est l’intérêt de détenir des biens immobiliers de rapport à travers une Société Civile Immobilière (SCI) ?


Investir dans l’immobilier locatif via une SCI recèle de nombreux avantages


•    En termes de gestion : la rédaction des statuts permet d’organiser de manière souple et sur-mesure les relations entre les associés. La SCI est également un outil particulièrement adapté pour la détention du patrimoine immobilier professionnel.


•    En termes de transmission : la situation précaire de l’indivision est ainsi évitée, il est également possible d’organiser la transmission de son patrimoine de manière anticipée (donation-partage, démembrement des parts de la société…).
En bref, la constitution d’une SCI est au cœur de nombreuses stratégies patrimoniales et possède l’avantage de s’adapter à presque toutes les situations familiales.


Mais qu’en est-il de sa fiscalité ? En réalité, il existe deux régimes différents d’imposition : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS), comment faire son choix ? Il n’existe pas de régime d’imposition meilleur que l’autre, vous devez murir votre projet afin de sélectionner celui qui sera le plus avantageux dans votre cas.


    L’impôt sur le revenu (IR) : ce régime est à privilégier si l’objectif à moyen/long terme est la revente du ou des bien(s) immobilier(s).


Lors de la période de détention, les loyers perçus par la société seront imposés personnellement auprès des associés, à proportion de leur participation dans le capital (sauf clause contraire dans les statuts). Vous serez alors imposé de la même manière que si vous déteniez les biens en direct, c’est-à-dire au barème progressif de l’impôt sur le revenu. 
Ainsi, si votre tranche marginale d’imposition (TMI – Voir définition dans notre Lexique Patrimonial) est de 30%, vous serez imposé sur vos loyers à hauteur de 47,2% (TMI de 30% + les prélèvements sociaux de 17,2%), soit quasiment la moitié !
En revanche, la fiscalité à la sortie rend cette solution bien plus intéressante puisqu’elle permet de bénéficier du régime d’imposition des plus-values de particuliers et donc d’un abattement croissant au fur et à mesure des années de détention, allant même jusqu’à l’exonération totale (prélèvements sociaux compris) au bout de 30 ans.

    L’impôt sur les sociétés (IS) : le régime idéal si votre objectif est de conserver les biens immobiliers afin de vous constituer un complément de revenus pour la retraite.


Lors de la période de détention, le résultat de la société sera imposé auprès de celle-ci à hauteur de 15% à 28% et, avantage non négligeable sur le plan fiscal : les immeubles peuvent être amortis sur une durée de 30 à 40 ans, ce qui entraine une minoration du résultat imposable et donc, in fine, de l’impôt à acquitter. 
Les associés peuvent alors choisir de capitaliser les revenus au sein de la société afin d’en bénéficier une fois à la retraite lorsque leurs revenus auront diminué, ainsi que leur TMI.
Si toutefois les bénéfices sont distribués sous forme de dividendes aux associés avant cette période, ils subiront une imposition à la flat tax à hauteur de 30%, ou sur option au barème progressif de l’IR après abattement de 40%.
Le régime de l’IS est bien mois avantageux que celui de l’IR concernant la cession des biens immobiliers puisqu’aucun abattement pour durée de détention n’est applicable.

De plus, le montant de la plus-value est calculé par la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (prix d’acquisition – les amortissements pratiqués) ce qui a pour effet d’augmenter la base imposable. Cependant, une décote est applicable lors de la cession des parts de la société.

 

Vous avez un projet immobilier et vous souhaitez être conseillé sur la sélection des biens, la constitution d’une SCI, la rédaction des statuts sur-mesure en passant par le choix du régime fiscal le plus adéquat ? Contactez notre équipe d’experts patrimoniaux et donnez vie à vos envies ! 
 

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Article par : Orane Tréhet

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