Les banques ont des objectifs de production de crédits ambitieux cette année, équivalents à 2021. L'un des enjeux pour 2022 est de respecter les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Dans une décision prise le 29 septembre 2021, avec date d'effet au 1er janvier 2022, le HCSF a révisé les conditions d'octroi des crédits immobiliers. À partir de 2022, les banques doivent limiter à 25 ans la durée des crédits immobiliers qu'elles accordent aux particuliers.

De plus,  elles doivent veiller à ce que le taux maximum d'endettement ne dépasse pas 35% des revenus des emprunteurs, assurance comprise contre 33% auparavant. Cela s'inscrit dans une logique de protéger les consommateurs et éviter un surendettement des ménages.

Un contrôle des établissements bancaires qui octroient des crédits sera effectué par l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR). Celle-ci pourra vérifier le respect de ces nouvelles règles, infliger des blâmes et sanctions financières en cas de manquement. Auparavant, l'ACPR pouvait effectuer de simples recommandations.

Quid de la durée de remboursement ?

La durée de remboursement sera de 25 ans, avec deux ans de différé maximal. Ce délai de 27 ans concernera les ménages qui ont une entrée en jouissance du bien décalée par rapport à l'octroi du crédit.

Ce délai supplémentaire concerne les particuliers qui achètent un bien sur plan (vente en l'état futur d'achèvement ou VEFA) ou auront, sous conditions, des travaux à effectuer avant de pouvoir emménager. Ils pourront différer de deux ans le début de leur remboursement.

Les banques peuvent déroger à ces conditions ?

Les banques auront la possibilité de déroger à ces critères pour 20 % des crédits immobiliers. Ces dérogations s'appliqueront pour au moins 80 % aux personnes qui achètent une résidence principale, avec au moins 30 % pour les primo-accédants. Ainsi, les ménages qui ont peu d’apport ou des revenus faibles, devraient toujours avoir la possibilité d’emprunter grâce à la marge de flexibilité de 20 % de dérogation.

De ce fait, les banques devraient ainsi maintenir une stratégie de taux offensive, tout en respectant les nouvelles recommandations du HCSF devenues des normes juridiquement contraignantes pour les banques.

Les investisseurs risquent donc d’être pénalisés en premier lieu. Cependant, certaines banques ont modifié les règles de calcul de l’endettement pour être plus favorables à ces acquéreurs, en prenant désormais en compte les revenus fonciers (perçus et à percevoir dans le cadre de leur investissement locatif), à hauteur de 90 % au lieu de 70 %.

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