L’investissement locatif est souvent utilisé dans le but d’obtenir des compléments de revenus. Mais lorsque l’on analyse la fiscalité appliquée sur ceux-ci, et par conséquent les revenus nets que nous percevront, le constat peut parfois s’avérer amer.

En effet, il faut savoir que les revenus issus de nos investissements locatifs sont imposés selon notre tranche marginale d’imposition, à laquelle s’ajoute les prélèvements sociaux (CSG et CRDS) qui s’élèvent à 17,2%. Ainsi, prenons pour exemple un contribuable se trouvant à la tranche marginale d’imposition de 30%, sur la part de ses revenus fonciers, il sera imposé à hauteur de 47,2%.

Toutefois, lorsque les biens loués sont meublés et notamment dans le cadre du statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), il est possible de contrebalancer la fiscalité générée par ses revenus. En effet, la location meublée, considérée comme une activité commerciale, implique que les revenus générés ne seront plus considérés en tant que revenus fonciers mais en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Fiscalement, deux régimes distincts peuvent s’appliquer :

• Le régime Micro-BIC : si vos recettes annuelles sont inférieures à 70 000€, dans ce cas vous avez la possibilité de bénéficier de ce régime. Dans ce cas de figure, un abattement de 50% sera appliqué sur vos recettes s’il s’agit d’une location meublée classique. Si le bien loué se situe dans un immeuble classé, l’abattement sera de 71%.

Exemple : Si une location meublée génère 15 000€ de revenus locatifs à l’année et que le contribuable déclare ces revenus au régime micro-BIC, il sera imposé sur 7 500€.

• Le second régime possible est le régime réel. Dans ce cas, l’ensemble des charges engendrées par le bien vont être comptabilisées et viendront en déduction des recettes générées. Dans ces charges seront également comptabilisés les amortissements.

Mais qu’entend-on par amortissements ?

Le point clé du statut LMNP est qu’il est possible, lorsque l’on choisit de déclarer ses revenus au régime réel, d’amortir comptablement son bien immobilier ainsi que les meubles et les travaux éventuellement effectués.

Lorsque les amortissements additionnés aux charges (intérêts d’emprunts, taxe foncière, gestion locative…) sont supérieurs aux recettes générées cela induit l’apparition d’un déficit.  Dans ce cas, les revenus locatifs sont totalement exonérés d’impôt et le déficit généré sera reporté sur les années suivantes jusqu’à épuisement total de celui-ci.

Mais comment faire le choix entre ces deux régimes fiscaux ?

Si vos recettes annuelles sont supérieures à 70 000€, vous n’aurez pas le choix et serez, de facto, soumis au régime réel.

Si vos recettes annuelles sont inférieures à ce seuil, c’est à ce moment-là que vous pourrez choisir de bénéficier de l’un ou l’autre des régimes. Il faudra calculer lequel sera le plus avantageux pour vous.

Mais attention, dès lors que vous choisissez l’un ou l’autre des régimes, vous devrez le conserver pour une durée minimale de 2 ans.

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