Outre son cachet et l’attrait que peut avoir la vieille pierre, de nombreux investisseurs se tournent vers l’immobilier ancien notamment dans l’objectif d’obtenir de meilleures rentabilités.

En analysant l’ensemble des données, est-ce bien toujours le cas ?

Le calcul de la rentabilité locative brute est simple, il suffit de diviser le montant de vos loyers annuels par le prix du logement et de multiplier le tout par 100. Sans grande surprise l’investissement ancien est majoritairement gagnant avec ce calcul, les prix d’acquisition étant moins élevés que dans le neuf.

Mais lorsque nous prenons en compte l’ensemble des charges pour déterminer notre rentabilité nette, l’avantage de l’immobilier ancien n’est plus aussi significatif. Pour ce calcul, il vous suffit de retrancher à vos loyers annuels la taxe foncière, les charges non récupérables du locataire et les frais de gestion le cas échéant.

Mais pourquoi l’ancien deviendrait il moins rentable lorsque nous analysons la rentabilité nette ?

C’est essentiellement les charges qui diminuent de manière significative la rentabilité car elles sont généralement plus élevées que dans le neuf. Aussi, l’augmentation certaine de la taxe foncière prévue à partir de 2026 dans l’immobilier ancien, engendrée par la loi de finances 2020, ne fera qu’accentuer cette analyse.

Au-delà de la rentabilité nette qui peut se voir finalement équivalente voir moins avantageuse dans l’ancien que dans le neuf, l’ensemble des frais supplémentaires que peut engendrer un investissement dans l’ancien doivent être également bien pris en compte, notamment les frais concernant les travaux de rénovation de la copropriété (ravalement de façade, etc…).

Au vu de ces éléments, se tourner vers l’immobilier ancien plutôt que vers l’immobilier neuf dans l’objectif de réaliser une meilleure opération ne sera pas nécessairement la meilleure stratégie. D’autant plus que l’immobilier neuf présente plusieurs avantages :

• Tout d’abord, comme évoqué, les charges sont généralement moins élevées et aucuns gros travaux de rénovation ne seront à envisager à moyen terme.
• Aussi, il faut savoir qu’un investissement dans le neuf permet d’obtenir une exonération partielle de la taxe foncière durant 2 ans.
• Les frais de notaires sont également réduits dans le neuf, ils sont environ de 3% contre 8% dans l’ancien.
• Mais ce n’est pas tout, le neuf possède également l’avantage d’être aux dernières normes phoniques et énergétiques, des atouts non négligeables pour la mise en location.
• En plus, vous êtes également couverts par les garanties biennales et décennales du promoteur qui permettront de prendre en charge les interventions en cas de dysfonctionnement ou de modifications sur la construction dans les deux ans ou dix ans à, respectivement.

D’autre part, pour les primo-accédants réalisant l’achat de leur résidence principale, l’acquisition d’un bien neuf donne également accès à des avantages concernant le financement, notamment au travers du prêt à taux zéro. Selon les biens, ils pourront également bénéficier de prix maîtrisés ou de TVA abaissée.

Alors l’investissement dans l’ancien doit-il être totalement banni ? Bien évidemment que non ! Il faudra simplement bien étudier l’ensemble du projet et surtout dans quelle stratégie s’inscrit votre investissement : souhaitez-vous faire du déficit foncier pour limiter l’impact de revenus fonciers déjà générés ? Souhaitez-vous louer votre bien nu ou meublé ? S’agit-il d’un projet de résidence principale, d’un investissement locatif classique ou d’un investissement de défiscalisation ? Ce bien a-t-il pour vocation d’être conservé ou revendu ?

Tout projet immobilier s’inscrit dans une stratégie d’investissement et plusieurs paramètres doivent être pris en compte pour déterminer quel type d’opération réaliser. Nos conseillers patrimoniaux sauront vous accompagner au mieux dans votre projet en établissant avec vous la meilleure stratégie en fonction de votre profil et de vos objectifs !

Wealth A7, toujours à vos côtés pour donner vie à vos envies.