Donation d’un bien acheté à crédit - Est-ce interdit ?

Le 02 juin 2020

Vous souhaitez faire une donation d’un bien immobilier mais le financement de votre bien court toujours. Pas de panique, vous pouvez faire la donation sans attendre la fin du remboursement de votre emprunt !

Au préalable il sera nécessaire de procéder à des vérifications. En fonction du résultat, vous saurez si vous pouvez effectuer la donation souhaitée sans avoir à rembourser votre crédit, ou pas, et dans quelles conditions.

Transmettre un bien sans transférer l’emprunt est une solution qui mérite de retenir votre attention.

Pour cela, il est important de déterminer si le transfert entrainera, ou pas, la déchéance du prêt ; laquelle oblige le donateur à procéder au remboursement du prêt par anticipation.

Il est aussi essentiel d’être informé quant à la garantie mise en place par l’établissement prêteur pour garantir votre emprunt : hypothèque ou privilège de prêteur de deniers (PPD), organisme de caution bancaire (Crédit Logement, CAMCA, SACCEF…), nantissement de valeurs mobilières ou sûreté personnelle (caution personnelle).
En effet, les modalités ne seront pas les mêmes en fonction de la garantie prise par l’organisme prêteur. L’accord du porteur de garantie pourra être obligatoire dans certains cas.

Il est également possible, si votre contrat de prêt le prévoit, de solliciter le prêteur pour faire jouer la cessibilité du prêt au donataire en maintenant les mêmes conditions. La charge de l’emprunt serait alors transférée au donataire lors de la donation. Ce principe peut se révéler très intéressant si les conditions de prêt ont été négociées de façon optimale : au vu du niveau historiquement bas des taux d’emprunt au cours des derniers mois, cela peut se révéler très intéressant.

Pour que la cessibilité fonctionne, il est important de remplir les conditions suivantes :  
-    la dette doit avoir été contractée pour l’acquisition du bien objet de la donation,
-    la dette doit avoir été contractée auprès d’un établissement bancaire,
-    notification dans l’acte de donation de la dette transmise avec le bien donné,
-    et enfin, notification du changement de débiteur au créancier.

Si la donation est réalisée, la stratégie est avantageuse puisque vous aurez une réduction des droits de donation par la déduction du capital restant dû. Le donataire sera taxé seulement sur la part déjà remboursée par le donateur.

Il est donc primordial de vérifier les conditions générales du prêt avant de procéder pour éviter toute mauvaise surprise : obligation de remboursement, pénalités...

Une fois ces points traités, vous pourrez :

-    effectuer la donation de votre bien immobilier tout en conservant la charge du prêt immobilier, ou
-    effectuer la donation de votre bien immobilier en transférant la charge du prêt immobilier au donataire.

Points de vigilance :

Dans certains cas, lorsqu’un donateur effectue une donation tout en conservant lui-même la charge du crédit, et en ne valorisant la donation qu’à hauteur de l’actif net (valeur du bien moins capital restant dû), la donation peut être requalifiée en donation déguisée. En effet, l’actif ainsi donné, dont la valorisation est dégrevée du capital restant dû au titre de l’emprunt, subit une taxation beaucoup moins importante que si l’actif avait été estimé pour sa valeur transmise.

Autre cas d’école : celui du donateur qui effectue la donation de son bien en conservant la charge du crédit et dont la situation économique se détériore au point de ne plus être en mesure d’assurer le remboursement de son crédit. S’il est avéré que le donateur a organisé sa situation d’insolvabilité, alors la loi paulienne permettra de revenir en arrière pour permette aux créanciers et autres prêteurs d’attaquer les actes du débiteur en fraude de leurs droits. Ainsi, les actes de donation seront rendus inopposables aux créanciers.

 

En résumé, il n’est pas interdit d’effectuer la donation d’un bien immobilier pour lequel vous avez souscrit à un crédit mais il y a beaucoup de points à vérifier avant de se lancer.

Vous souhaitez faire une donation de votre bien immobilier encore en cours de remboursement ? N’hésitez pas à contacter nos experts Wealth A7 qui vous accompagneront dans votre projet.

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Article par : Camille LESPRILLIER

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