Anticipez votre avenir, pensez nue-propriété !

Le 18 février 2020

L'investissement locatif est en plein boom. Pinel en tête. Si les classiques de l'investissement immobilier ont du bon, ils ne sont pas toujours les meilleurs ! Aujourd'hui, on vous en dit plus sur le challenger : l'achat en nue-propriété. Et vous allez voir, il a les arguments pour vous convaincre !

Acheter un bien immobilier en nue-propriété, cela vous permet :
•    D’accroître votre patrimoine pour un coût réduit,
•    D’améliorer votre retraite,
•    D’optimiser votre fiscalité,
•    De préparer la transmission de votre patrimoine.

Comment ça marche ?
Au lieu d’obtenir la pleine propriété d’un bien (maison, appartement, mais aussi parts de SCPI), vous n’en achetez que la nue-propriété (le droit de disposer du bien). L’usufruit quant à  lui est acquis par un tiers pour une durée moyenne de 15 ans. Au terme : vous récupérez automatiquement la pleine propriété sans verser un sou de plus (et cela même si en 15 ans, votre bien a pris de la valeur) !

Un coût réduit ?
Vous n’allez pas profiter de votre bien pendant la durée du démembrement de propriété. Alors à l’achat, c’est comme si vous receviez en une fois les loyers que vous auriez perçus pendant toute cette période sous la forme d’une décote importante (40% en moyenne !) à l’achat. 
Pour ce qui est des charges, seules les grosses réparations sont susceptibles de rester à la charge du nu-propriétaire (article 606 du Code civil) car même ce point peut être négocié via la convention de démembrement. Sinon, c’est l’usufruitier qui s’en charge !
 
Quid des impôts ?
Pendant toute la période du démembrement, comme vous ne percevez pas de revenus fonciers, votre investissement ne vient pas augmenter vos impôts. Mieux, si vous avez contracté un crédit et que l’usufruitier est un bailleur social, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos autres revenus fonciers. Le bonus si vous êtes soumis à l’IFI : le bien détenu en nue-propriété n’entre pas dans le calcul du patrimoine imposable.

Au terme du démembrement, le bien est à vous, vous pouvez le conserver pour profiter de revenus supplémentaires, l’habiter, le revendre et profiter du capital constitué.

Diviser pour mieux transmettre !
Séparer nue-propriété et usufruit, c’est aussi profiter d’un fantastique mode de transmission.
En effet, dans la mesure où vous ne leur transmettez que la nue-propriété, vos héritiers devront s’acquitter de droits de donation calculés uniquement sur la valeur de cette dernière. Et lorsque l’usufruit leur reviendra, aucun impôt supplémentaire ne sera dû.


A l’achat ou au moment de transmettre, il faut penser à démembrer !

Prenons rendez-nous et parlons-en!

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Article par : Etienne KAJOIN

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