La SCI et la SARL de famille sont des sociétés qui permettent à plusieurs personnes de mettre en commun des biens immobiliers.

Une personne peut préférer la constitution d’une société à la détention directe d’un bien immobilier si elle a pour objectif de faciliter la gestion et la transmission de son patrimoine.

SCI et SARL de famille partagent de nombreux points communs :

• Elles sont constituées pour gérer des biens immobiliers dans l’intérêt des associés ;
• Elles ont la personnalité juridique, ce qui signifie que les biens immobiliers qui leur sont apportés deviennent la propriété de la société. Les associés ne sont plus propriétaires des biens immobiliers mais des parts sociales ;
• Elles sont imposables à l’impôt sur le revenu et bénéficient par conséquent du régime des plus-values des particuliers ;
• Les parts de SCI et de SARL sont soumises à l’IFI.

Nous l’avons vu, la SCI et la SARL de famille font l’objet d’apports.

Un apport est dit pur est simple lorsque l’associé reçoit des droits sociaux en contrepartie de son apport. A l’inverse, un apport est effectué à titre onéreux lorsque l’apporteur, en contrepartie de son apport, ne reçoit pas des droits sociaux mais une contrepartie immédiate qui peut être une somme d’argent, un bien quelconque ou un avantage.
La qualification de l’apport est très importante sur le plan fiscal :

• Quand un particulier effectue un apport pur et simple dans une SCI ou une SARL de famille soumise à l’IR, aucun droit n’est dû.
• En revanche, si un particulier effectue un apport à titre onéreux à sa société, quel que soit le régime fiscal de cette dernière, des droits de mutation à titre onéreux peuvent s’appliquer. Sur les apports de biens immobiliers, ces droits sont de 5 %.

Prenons l’exemple de Mme MATHIEU. Cette dernière possède une maison louée nue.
Souhaitant faciliter la transmission de sa maison, Mme MATHIEU choisit de constituer une SCI.

HYPOTHESE 1 :
Mme MATHIEU apporte sa maison, d’une valeur de 200 000 €, à la SCI et reçoit en contrepartie des parts sociales d’une valeur de 200 000 €. Cet apport est pur et simple : il est exonéré de droits de mutation.

HYPOTHESE 2 :
Mme MATHIEU apporte sa maison à la SCI. Cette dernière contracte un emprunt et verse la somme de 200 000 € à Mme MATHIEU. Cet apport étant effectué à titre onéreux, il est soumis aux droits de mutation. La taxation s’élève à 10 000 € (200 000 x 5 %).

Note : cet exemple a pour objectif de présenter les incidences fiscales de la qualification des apports et ne tient pas compte notamment des émoluments du notaire, des formalités de publicité foncière, de la CSI, etc.

Est-il stratégique pour vous d’apporter un immeuble à une société ? Allez-vous effectuer un apport pur et simple ou à titre onéreux ? Enfin, plutôt une SCI ou une SARL de famille ?
 

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